Marktbedingungen
“All business is local” – ausgehend von dieser Erkenntnis betrachten wir eine umfassende Marktanalyse als einen zentralen Erfolgstreiber. Daher stehen kleinteilige Marktanalysen und –prognosen am Anfang einer jeden Investitionsplanung, die langfristig erfolgreich sein soll. Chancen und Risiken sind in allen Teilmärkten zu finden und zwar unabhängig davon, ob es wirtschaftlich starke (z.B. Metropolen) oder strukturschwache Regionen (z.B. Süd-Brandenburg) betrifft. Investitionsentscheidungen sollten sich unserer Einschätzung nach eher an diesem Chancen-Risiko-Profil orientieren und weniger dem Mainstream folgen, der sich stark auf Core-Immobilien konzentriert.
Die Aufgabe lautet also, ökonomische Potentiale zu identifizieren und gezielt auszuschöpfen. Das geht nur mit einer belastbaren Markteinschätzung und dem Wissen wie die Marktkräfte zur Verbesserung der Performance genutzt werden können.
Investitionsstrategie
Ein überzeugender strategischer Fokus ist aus unserer Sicht die Konzentration auf die Mod-Inst-Maßnahmen, deren Wirkung auf die Netto-Kaltmiete möglichst groß ist. Diese Bedingung gilt ganz besonders für Baumaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz. Dabei kommen dem Investor zwei Umstände zu Gute.
- Die Nachfrage nach umfassend sanierten Mietwohnungen ist stark und die Bereitschaft, auch eine höhere Miete zu akzeptieren, ist generell gegeben
- Sanierungsmaßnahmen in Energieeffizienz sind zukunftssicher und verbunden mit einer hohen Wertstabilität; Objekte, die dieses technische Niveau aufweisen, sind für Käufer attraktiv, die eine sichere Anlagemöglichkeit suchen
Eine marktorientierte Investitionsstrategie, die konsequent umgesetzt wird, ist die Grundlage für ein erfolgreiches Investment.
Ertragswirkung
Entscheidend für eine erfolgreiche Investition sind:
- Investitionsvolumina: der investive Aufwand für die Bestandsentwicklung ist objektkonkret spezifiziert
- Investitionswirkungen: die Wirkungen der Mod-Inst-Maßnahmen auf den Ertrag sind für jedes Objekt ermittelt
- Erhöhter Wohnwert: für den Mieter ergibt sich ein deutlicher Nutzen
- Ausschöpfung Mietpotentiale: die notwendigen Mietanpassungen bewegen sich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben
- Zunahme Ist-Miete: in Folge eines nachhaltigen Leerstandsabbau
- Verbesserter Reinertrag: Begrenzung der laufenden Instandhaltung
Durch den Fokus auf Energieeffizienzmaßnahmen ist bei einem Eigenkapitalanteil von 10% im Exit ein ROE von 10% - 20% erreichbar. Grundlage ist der erheblich verbesserte Ertragswert, wobei die Wirkungen einer dynamischen Marktnachfrage noch nicht berücksichtigt sind.
Erfolg ist nicht das Ergebnis günstiger Umstände und einer Prise Glück - vielmehr beruht Erfolg auf der umfassenden Kenntnis wohnungswirtschaftlicher Strukturen und dem Einsatz geeigneter Instrumente zur ökonomischen Optimierung des Gesamtportfolios.
